新房卖不动，二手房天天签，福州楼市到底谁在接盘

来瞧一瞧，三月份的时候，福州这个地方的天气，仍然是带着那么一丝丝凉意的，然而，令人意想不到的是，楼市那边接下来传出来的消息，竟然比那倒春寒带来的感觉还要更让人心里头觉得发冷。嘿，你再看看，当相关数据一公布出来，大家伙儿一下子也都愣住了。要说这新房销量情况，那可真是不得了，直接就在五区的范围之内来了个腰斩。跌幅达到了52.4%，你说说这样一个数字，就好像是一记重重的闷棍一样，直接砸得人都晕头转向的。难道市场真的已经冷到了这样一种程度了吗？为此，我可是花费了好几个晚上的时间，一头就扎进了住建局所拥有的数据以及几大平台的底账当中，就是想要从中找出个所以然来。最后的结果却是发现，问题根本就不是所谓的“冷”这么简单，真正的关键在于那块遮羞布，被人家一下子给扯掉啦 。很长一段时间过去，我们所见到的那所谓“商品房”成交量，那其中的水分大得着实惊人。简单来讲，以往每售出十套房子，那里头大致就有四套，实际上是安置房的网签数据在为场面撑着。那些数字，漂亮倒漂亮，只是禁不起仔细查看。今年一季度，拆迁的节奏放慢了下来，没有那么多安置房源集中进行网签了，水分一下子就被挤干了。这下可好，谁在裸泳，看得清清楚楚明明白白了。

新房所呈现出的尴尬状况，就这样以一种毫无遮掩的态势，公然地放置在了众人眼前。然而，你能说市场上真的就没有购房需求者了吗？绝对不是这样子的。实际上，购房的热度全都跑到另外一边去了。就在最近这段时间，我身边好多位同事采购房屋，在挑选时全都一致选定了那些次新房。其中有一位同事，手里拥有八十五万的购房预算，最终在二环边缘位置，距离地铁口步行只需十分钟路程的小区里，购置了一套建于2017年的房子。这套房子的原房东非常注重房屋保养，不仅装修精美还把家具全部赠送出去，简直可以做到拎着包就能步入婚姻殿堂。这位同事还对着我们仔细核算账目：去售楼部打探的新楼盘，得先发两年时间等待房屋顺利交付，在这两年等待期内，去租赁房屋需要花费金钱，而首付被压在那里所产生的利息同样也是一笔数目不小的开支，这样前前后后加起来要多支出三四十万呢。有的现成的、质量不差的房子摆在那儿，我为何要去赌两年过后，还要多掏出几十万呢？难道我傻吗？这样的话语说出来，售楼部里那些能把沙盘讲解得天花乱坠的销售，恐怕听了也会忍不住叹气 。

又瞧瞧二手房的那个池子，这才堪称热闹非凡。挂牌的数量达到四万两千套，如此听起来确实足够吓人，然而你若认认真真去仔细翻查一番，就会发觉当中隐匿着真切的、尽显蓬勃态势的刚需。将近六成的房子，其单价居然不到一万；超过六成五的是在2015年之后建成的小区，楼龄较为新型，户型的设计效果、小区整体的环境状况，跟新房相比又能存在多大的差距？可是价格方面，却是实实在在地打了七折，甚至折扣幅度还要更多。当耳聪目明的购房者手持计算器，一遍又一遍地进行对比之后，答案自是不言而喻的。谁还会心甘情愿地去做那个因为“新房”这块招牌而多支出几十万的“冤大头”？市场的天平，就这么被一只无形的手，彻底拨向了另一边。

市场发出的信号，向来都不是单一的那种。土地市场所呈现的反应，更为直接，而且更具深刻意味、值得琢磨。在今年一季度的时候，福州针对住宅用地的供应，静悄悄地削减了四成。与之构成鲜明反差的，是安置房用地所占的比例，一下子攀升到了65%以上。这个具体数字就摆在那里，但凡有一定洞察力的人都能够解读出其背后隐含的意思。政府已然将“托底”这两个字，清清楚楚地写在了面上——保障基本居住需求是最为首要的，至于商品房市场，就得依靠自身去闯荡了。格外值得细细品味的是，首次进行“限房价、竞地价”的试点地块拍卖，现场的情形略显冷清。当价格拍到封顶价的一半时，举牌声便稀落下来，最终草草结束。开发商并不愚蠢，因为账算不过来，致使利润空间被挤压得很薄，所以干脆选择躺平观望。面粉供应减少了，那么未来能够烤出的面包自然也就变少了。能够预见，在未来两三年，福州新房市场的供应将会持续收缩。而在另一边，二手房这个范畴，随着越来越多的次新房流入，会如同滚雪球那般越滚越大。福州楼市的游戏规则，已然彻底改变，它正大步流星地迈入一个存量进行肉搏的时代。

你会觉得拆迁户会成为救市的“白衣骑士”吗，？这样的幻想，如今也能够放下了。和一些拿到补偿款的老街坊进行交谈，他们的想法极为现实。就像河南新村、宁化新村那些等待更新的片区，手里握着钱的拆迁户们，七成以上的人都讲，先不着急，会去到二手市场慢慢寻觅一套能够居住的。剩下的钱，留给子女，或者用于改善生活。以往那种“拿着钱冲进售楼部”的情景，很难再度出现了。就连曾经光芒闪耀的“学区房”概念，光环也在逐渐黯淡。面对总价预算，学校的具体排名，悄然把位置让位给“楼层状况良好且离地铁距离挺近以及户型呈现方正”此番些更为实际的因素了，刚需所列出的清单被全面重新写了一回，那些仅仅只能依靠学区概念来予以支撑的老旧且破败的较小小房子，只怕就连那仅有的最后一根稻草，都已被抽离走了 。

所以，事情已然清晰明了了。福州的楼市，完成了一回悄然无声却又彻彻底底的身份转变。往昔呈现的是“新房作为主导、二手房作辅助”的增量模式，彼时房子更仿若一种金融资产；然而如今状况反过来了。政府借助加大安置房建设去兜底保障，二手房市场摇身一变成为一个规模庞大、可供选择极为多样的“刚需超市”，而新建的房子，被迫退缩到人烟稀少的高端改善那个小范围战场上，去招揽那些对房屋品质、所处地段有着极致要求，并且预算充裕的少数群体。还想着采用老一套办法，妄图再来上一轮涨价以此消除库存呢？别说购房者不答应，连手握现金的拆迁户们，恐怕第一个摇头。

房子，最终得返回到“住”这一最为本质的属性上去。其价格，同样最终要回归到大多数人兜里能够掏出的那个数额——像那八十五万。在这场游戏当中，谁先明晰了这个既简便又残酷的真相，谁便能更早地从往昔的幻象里脱身，不管是买房的，还是卖房的。潮水退去以后，沙滩上留存的，才是真正坚实的事物。