去年年末，新房市场供应节奏明显改变，能明显觉察到那股“抢跑”冲刺的势头减缓，变得更从容且更注重品质。去年12月，南京全市拿到预售证的商品房项目共30个，新房上市面积约26.6万平方米。此数字与火热的11月相比，下降约三成。放缓，有时未必是坏事。其背后或许是开发商更审慎的推盘策略，还给予了市场沉淀与喘息的机会。

定睛瞧瞧新推出来的这一批房源，你便能发觉，改善型产品占据了绝对的主流地位。总计有19个住宅项目，在这1270套房源当中，面积超出120平方米的户型占比超越了六成，比上个月整整多出了20个百分点；平均每一套房子的面积达到了137平方米，相较于之前也扩大了许多。这意味着什么呢？很明显，开发商们是在迎合市场上那一批更为成熟、更注重居住品质的购房者。像建邺区的瑞禧花园，潮鸣华樟府，江宁区的樾满云川府这些崭新的项目亮相后，就将目标锁定在了这个方向。

供应端处于调整中，销售端热度未冷却，不仅如此还呈现出清晰的结构性特征，市场活跃度集中于几个公认热点板块，比如仙林、江心洲、东山，及江北新区核心区、建邺的鱼嘴片区，这些地方新房成交量稳稳站在100套以上，其他紧随其后的主力板块成交也颇为可观。这仿佛是一盏聚光灯，它清晰地将南京城市推进的若干关键区域照亮，还反映了住房消费者挥舞实打实货币表决趋向——他们更乐意把将来的住所，放置在含有完备规划、具备成长远景的所在之处。

尤其值得着重提及的是那些属于改善性质的项目，其销售出去的速度着实是比较快的。前面所讲到的那几个崭新开盘的项目，首次对外推出的房屋被销售出去的比率普遍是超过了六成的；进而是一些早就已经在市场之中稳稳占据一定地位的备受瞩目的持续销售的楼盘，像是玄武区的钟翠云庐、江北新区的江海和鸣沁园，其销售出去的趋势同样是十分强劲有力的。这给予我们一个十分清晰明了的信号：南京的改善型需求不但确实是存在着的，而且其购买方面的能力简直是相当坚实稳固难摧的。当市场贡献出足够质量上乘的产品之际，这一部分购买方面的能力就会快速地被释放出来。自然，市场的整体状况并非仅仅是一路迅猛发展，另外还有一些项目依旧在平稳有序地进行库存的消化工作，这使得全市的商品住宅库存的去化周期维持在一个相对而言较为健康、合乎情理的范围之内，进而让整个市场看起来愈发稳健。

将视线转移到二手房市场，这呈现出一番大不一样却又活力盎然的别样景致。要是新房市场堪称“改善”与“品质”的展示平台，那么二手房市场则是稳稳地攥紧了“刚需”和“实用”的传递棒。去年12月，全市二手房的网签面积快要达到97万平方米，在此领域当中住宅交易占据了九成，成交数量大约为9500套。这样一种持续增长的态势，表明二手房市场的流动性正处于增强状态，它于整个房地产交易体系里充当着基础性、稳定支撑的关键角色。

就成交的区域分布状况而言，江宁区、江北新区、栖霞区、鼓楼区这四个区承担起了主要责任，总计贡献了超出一半的交易量。这些区域共有的特性是生活配套相对完备，交通便捷，总价门槛对新市民以及首次置业者更具友好性。而在具体的成交房源方面，“小户型是硬通货”这句话再度获得了证实。整个城市成交的二手住房当中，面积处于90平方米以下的户型占比超过了55%，其中60到90平方米这个范围的房源，独自占据了40%的份额。

瞧瞧那些成交活跃度较高的小区清单，诸如江宁的秦湾景园、东郊小镇，六合的城东新苑，栖霞的明秀秀山苑之类，多数亦是主打紧凑实用、总价能够把控的楼盘。这背后所体现的，是诸多真实且迫切的居住需求。对于众多在南京努力奋斗的年轻人、新组建成型的家庭来讲，一套总价恰当的二手房，是他们安家定居最为现实当前实际、最为直接明了的选择。小户型流转速度快，变现能力较为强大，这种具备“硬通货”特性的属性，在市场的波动起伏当中显得格外宝贵珍贵。

所以，当我们将新房与二手房市场的数据一同进行观察时，一幅有关南京楼市的立体画面便渐渐清晰起来。它并非仅有单一维度的冷热指标，而是属于一个分层的、动态的生态系统。高端改善型需求在优质新盘的带动下平稳释放，给市场注入信心以及向上的牵引力；而庞大且坚实的刚性居住需求，在那二手房市场这个广阔的池子里持续流动，维持着整个市场的基本盘与活力。在这一松一紧、一进一稳当中，恰好构成了当下南京房地产市场“稳中有增”的坚实底色。未来的市场，或许会持续处在这样的结构分化情形里，去寻觅新的平衡以及机遇。